Mietrecht

Der BFW hat am 12.04.2019 eine Stellungnahme zur geplanten Mietspiegelreform abgegeben.

Prämissen des BFW

• Akzeptanz und Befriedungsfunktion des qualifizierten Mietspiegels müssen durch eine Erhöhung der wissenschaftlichen Qualität gestärkt werden.
• Der Mietspiegel darf nicht zum Kosmetikspiegel einer falschen Wohnungsbaupolitik werden.
• Orientierungshilfen oder niederschwellige gesetzliche Regelungen für die Erstellung von Mietspiegeln können dazu beitragen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt und dokumentiert werden. Um den Kommunen individuelle Spielräume für die Berücksichtigung lokaler Besonderheiten zu belassen, sind hierbei jedoch allein Minimalanforderungen für Verfahren und Methodik vorzugeben. „Mathematische Vereinfachung“ darf die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze nicht entwerten.

Mehr Akzeptanz und Rechtssicherheit des qualifizierten Mietspiegels kann somit gelingen, wenn folgende Grundsätze beachtet werden:

• Weiterentwicklung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze.
• Nur nachgewiesene mietpreisbildende Faktoren dürfen Eingang in den Mietspiegel finden.
• Eine repräsentative und ausreichende Ergebnisstichprobe ist sicherzustellen.
• Keine Verlängerung des Betrachtungs- und Bindungszeitraumes.
• Methodik, Verfahren und Bewertungen müssen verpflichtend in einer gesonderten Dokumentation nachvollziehbar erläutert werden.

BMWi und BMVI haben ein Eckpunktepapier für eine Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vorgelegt.

190228_Eckpunkte_TKG_Novelle

Grundlage ist der  am 20. Dezember 2018 in Kraft getretenen Europäische Kodex für die elektronische Kommunikation („Kodex“), der bisherige EU-Richtlinien zusammenfasst und nun in nationales Recht umgesetzt werden muss. Vor dem Hintergrund, dass Marktzugangsbeschränkungen in der EU vermieden werden sollen, steht hierbei auch die Umlagefähigkeit der laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse gem. § 2 Nr. 15b BetrKV zur Diskussion. Begründet wird dies u.a. damit, dass Verbraucher nicht durch vertragliche Hindernisse vom Anbieterwechsel oder einer Vertragsbeendigung abgehalten werden sollen.

Der BFW setzt sich für den Erhalt der Nebenkostenposition gem. § 2 Nr. 15b BetrKV ein, weil hierauf Geschäftsmodelle mit Rahmenverträgen zwischen Immobilienunternehmen und Netzbetreibern basieren, die sowohl für Vermieter als auch Mieter zu einer Win-Win-Situation führen.

• Geringe Entgelte: Der Netzbetreiber kann aufgrund der garantierten Anschlusszahl und ggf. durch die Übernahme des Inkassorisikos durch das Immobilienunternehmen (Sammelinkasso) deutlich günstiger für die Mieter kalkulieren.
• Umfassendere Leistungen: Gegenüber Netzbetreibern kann das Immobilienunternehmen als zentraler Verhandler nicht nur auf Entgelte, sondern auch auf den Angebotsumfang zum Vorteil der Mieter einwirken.
• Hochwertige Kabelinfrastrukturen: Rahmenverträge für komplette Mietwohngebäude sichern die Erstellung hochwertiger Kabelinfrastrukturen für das gesamte Wohngebäude einschließlich jeder Wohnung zu wirtschaftlichen Konditionen für das Immobilienunternehmen und für Mieter.
• Hochwertige Breitbandversorgung auch in ländlichen Regionen: Rahmenverträge zwischen Vermietern und Netzbetreibern sichert Mietern auch in ländlichen Regionen durch die Nachfragebündelung seitens der Immobilienunternehmen eine hochwertige Breitbandversorgung.

Das DIW hat im Auftrag des BMJV die Mietpreisbremse evaluiert und die Ergebnisse am 24.01.2019 vorgelegt. Aus den ideologisch geprägten Ergebnissen dieser Metastudie leitet das BMJV politische Optionen zur zeitlichen und räumlichen Ausdehnung der Mietpreisbremse ab. Demgegenüber kritisiert der BFW, dass in der Studie nicht die Ergebnisse von Maßnahmen der Länder zur Erhöhung des Wohnungsangebots untersucht worden, die nach der gesetzlichen Zielsetzung mit der regional und zeitlich begrenzten Mietpreisbremse hätten gekoppelt werden müssen. Die Untersuchung ist daher bereits in der Grundkonzeption unvollständig. Die Kausalität zwischen Mietpreisbremse und Verlangsamung des Mietanstiegs wird nicht nachgewiesen, so dass aus den Ergebnissen der Untersuchung auch keine Option zur zeitlichen und räumlichen Ausdehnung der Mietpreisbremse abgeleitet werden kann. Mehr unter 190201__Arbeitspapier_DIW_Gutachten _ Mietpreisbremse

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat hat einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Wohngeldes vorgelegt. Der BFW wird sich als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen und auch an der Anhörung am 28.02.2019 teilnehmen. Die Änderungen sollen zum 01.01.2020 in Kraft treten. Stellungnahme folgt. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Mehr unter 190121_Referentenentwurf_WoGStärkG

Anmerkung: Auch wenn Haushalte mit niedrigem Einkommen mit der Reform des WoGG stärker als bisher entlastet werden, so können dennoch die mit dem Gesetzentwurf avisierten Ziele mit dem Gesetzentwurf nur teilweise erreicht werden. Der Entwurf muss daher insbesondere in Bezug auf die für den Anspruch maßgebliche Mietbelastung, Zielgenauigkeit sowie in Bezug auf die bislang fehlende Dynamisierung und Klimakomponente nachgebessert werden, damit bezahlbares Wohnen für bedürftige Menschen keine leere sozialpolitische Floskel bleibt. Hierdurch werden Risiken für Mietausfälle und sozial bedingte Mieterfluktuation reduziert und die Stabilität sozial durchmischter Quartiere gestärkt.

Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten. Die aktualisierte BFW-Mitgliederinfo mit Handlungsempfehlungen für Immobilienunternehmen steht im Mitgliederbereich für Sie zum Download bereit.

Die Fraktionen von CDU/CSU und SPD haben sich im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz auf eine Änderung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) geeinigt. Der Änderungsantrag wurde am 29. November 2018 in zweiter und dritter Lesung in den Bundestag eingebracht und beschlossen.

Wesentliche Eckpunkte

Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

• von 11 % auf 8 %

Kappungsgrenze

• Ausgangsmiete ab 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.
• Ausgangsmiete unter 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 2 Euro/qm innerhalb von 6 Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

• Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
• pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
• grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung (Ausnahmen: Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder auf Grund eines WEG-Beschlusses frühestens nach zwei Jahren)

Pflichtverletzung

• Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
• Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
• Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

• Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
• Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

 Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

• Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
• Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

• Textform. 

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

• Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
• Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
• Generelle Möglichkeit der Korrektur für die Zukunft: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis  2 Jahre nach der Korrektur.

 Vereinfachte Rüge

• Soweit eine vorvertragliche Auskunft über privilegierende Tatbestände  (s. o.) durch den Vermieter erteilt wurde, hat sich die Rüge des Mieters auf diese Tatsachen zu beziehen.
• Im Übrigen entfällt die qualifizierte Rüge: Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.