Grundsteuer

Eckpunktepapier zur Grundsteuerreform in der Kritik

Am 1. Februar 2019 haben sich die Finanzminister auf die Eckpunkte eines Kompromissmodells zur Grundsteuerreform verständigt. Dieses sieht weitere Pauschalierungen eines wertabhängigen Modells in Bezug auf die zugrunde zu legenden Mieten (durchschnittliche Nettokaltmiete aus dem Mikrozensus statt tatsächlich vereinbarter Miete) und auf die Bodenrichtwerte (größere Bodenrichtwertzonen bzw. Ortsdurchschnittswert) vor. Durchschnittliche Nettokaltmieten, Baujahr und Bodenrichtwerte sollen also danach zu einer Berechnung der jeweiligen Einheitswerte zusammengeführt werden. Kommunen sollen die Option erhalten, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Das Kompromissmodell zur Grundsteuerreform wird vom BFW aus nachfolgenden Gründen abgelehnt:

Unvertretbarer Bürokratieaufwand

  • Für die Reform der Grundsteuer soll ein Bewertungsverfahren eingeführt werden, welches zu einem enormen nicht produktiven Aufwand auf Seiten der Steuerpflichtigen führt und bei der Finanzverwaltung derzeit aufgrund fehlender Ressourcen bei Personal und IT nicht umgesetzt werden kann.
  • Die damit einhergehenden Mehrkosten sind bislang noch nicht valide ermittelt worden. Fest steht jedoch, dass für fast 36 Millionen Grundstücke und Gebäude Nettokaltmieten, Baujahr und Bodenrichtwerte zu einer Gesamtbewertung zusammengeführt werden müssen, um die neue individuelle Grundsteuer zu berechnen. Einige Schätzungen gehen davon aus, dass allein über 10.000 Beamte neu eingestellt werden müssten.
  • Die Datenbasis für das Mietmodell ist lückenhaft bzw. nicht vorhanden oder nicht aktuell.
  • Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist eine komplexe Datenverarbeitung notwendig. Die Aussichten auf eine adäquate Digitalisierung der Finanzverwaltung im dafür benötigen Zeitrahmen sind aber ungewiss.
  • Nicht jeder Immobilieneigentümer ist Immobilienexperte bzw. Bausachverständiger und muss für die Bewertung seiner Immobilien ggf. externe Sachverständige (Bewerter, Steuerberater etc.) hinzuziehen, was zusätzliche Kosten verursacht.
  • In der Vergangenheit hat die ursprünglich geplante kontinuierliche Anpassung der Einheitswerte als Grundlage für die Grundsteuer nicht funktioniert. Das hat zur Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer geführt. Es ist nicht ersichtlich, wieso künftig eine kontinuierliche Anpassung der Werte realistischer als in der Vergangenheit sein soll. Hier gilt es, aus den Erfahrungen der Vergangenheit zu lernen.

Außerordentlich hohe Rechtsunsicherheit und Streitanfälligkeit

  • Die Grundsteuer muss sich klar von anderen Steuern unterscheiden (sie darf keine Vermögens- und keine Ertragsteuer sein) und darf nicht auf die gleichen Parameter zugreifen. Schon die Einkommensteuer eines Vermieters bemisst sich u.a. nach der entrichteten Miete. Das Grundsteuermodell droht diese von der Einkommensteuer schon erfasste steuerliche Leistungsfähigkeit doppelt und damit verfassungswidrig abzuschöpfen.
  • Die Steuerpflichtigen werden strukturell überfordert, wenn Ermittlungspflichten nicht durch leicht verfügbare Angaben erfüllt werden können. Als Folge sind Fehlinformationen nicht auszuschließen. Die Finanzverwaltung kann aufgrund der Datenmassen auch keine konsistente Überprüfung durchführen. Die Gleichmäßigkeit der Besteuerung wäre gefährdet und es droht ein verfassungswidriges strukturelles Erhebungsdefizit.
  • Hierdurch wird es zu vielen Rechtsbehelfen und Gerichtsverfahren kommen, die die Finanzbehörden und Gerichte überlasten werden.

Automatische Belastungssteigerung, teilweise deutlich jenseits der Inflation

  • Es wird zu Belastungserhöhungen in Hochpreisregionen, soweit diese nicht durch die Kommunen im Hebesatz aufgefangen werden (Mitnahmeeffekte!), kommen.
  • Es werden Fehlanreize durch Belohnung kommunaler „Engpasspolitik“ gesetzt, weil dadurch mit steigenden Bodenwerten und Mieten steigendes Grundsteuer-aufkommen realisiert werden kann.

Schaden durch drohenden Verlust der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

  • Die Umlagefähigkeit entspricht dem Äquivalenzprinzip als dem zusammen mit der Objektbesteuerung tragenden Rechtfertigungsgrund für die Grundsteuer. Eine mit dem Wegfall der Umlagefähigkeit erreichte (fast) reine Objektsteuer ebnet den Weg zu einer neuen Vermögensteuer.
  • Das Grundsteueraufkommen lag 2017 bei knapp 14 Milliarden Euro (davon nur 404 Millionen Euro Grundsteuer A/L+F). Davon dürfte knapp die Hälfte auf vermiete Immobilien entfallen. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hat ausweislich des statistischen Jahrbuches 2018 im Jahr 2015 vor Steuern einen Gewinn von lediglich 4,12 Milliarden Euro realisiert. Ein Wegfall der Umlage würde die Immobilienwirtschaft mit ca. 14 Mrd. belasten, so dass sie insgesamt gesehen deutlich in die Verlustzone rutschen würde. In Folge würde der Mietwohnungsbau entscheidend beeinträchtigt. Auch kleine private Vermieter, die Mietwohnungen etwa zur Altersvorsorge halten, hätten eine erhebliche Zusatzbelastung zu tragen.
  • Als Begleiterscheinung ginge zudem das Ertragssteueraufkommen spürbar zurück, sofern die Grundsteuer abziehbare Betriebsausgabe bleibt.

Risiken durch eine Grundsteuer C

  • Maßnahmen, die zur Baulandmobilisierung beitragen, sind grundsätzlich positiv zu bewerten. Allerdings ist es jahrzehntelang nicht gelungen, eine verfassungskonforme Grundsteuerregelung zu finden. Dies müsste aber der erste Schritt sein. Zudem sind die zurückliegenden Erfahrungen mit einer Grundsteuer C nicht positiv: Der Umfang des vorhandenen Baulandes wird immer noch in erster Linie durch die bauplanerische Hoheit der Kommunen bestimmt. Solange die Risiken für den Wohnungsbau durch höhere bauordnungsrechtliche Anforderungen, Benachteiligung bei der Erbschaftsteuer, ständige Änderungen im Mietrecht zu Lasten der Vermieter immer weiter gesteigert werden, wird ein „Bauzwang“ eher Ausweichreaktionen erzeugen.
  • In Nachfragemärkten wäre eine solche Steuer ein zusätzlicher Kostentreiber.

Die Prämissen des BFW für eine Grundsteuerreform unter 181004_Positionspapier_Grundsteuerreform


Grundsteuerreform: BFW spricht sich gegen Mietmodell aus

Anlässlich des am 14.01.2019 stattgefundenen Bund-Länder-Spitzentreffens zur Reform der Grundsteuer hat der BFW eine Stellungnahme zur Grundsteuerreform veröffentlicht und sich gegen das vom BMF bisher favorisierte Mietmodell ausgesprochen.

Aus Sicht des BFW muss eine Grundsteuerreform…

  • Grundsteuer als Äquivalent für Infrastrukturleistungen definieren.
  • den Umfang der Grundstücksnutzung adäquat berücksichtigen.
  • unnötige Bürokratie vermeiden.
  • das kommunale Hebesatzrecht beschränken.
  • Risiken durch Grundsteuer C vermeiden.
  • aufkommensneutral erfolgen, d. h., das Gesamtvolumen darf nicht steigen.
  • Mieterhöhungen im vermieteten Bestand und eine Mehrbelastung von Immobilieneigentümern vermeiden.

Grundsteuer B: Entwicklung der Bodenrichtwerte und Hebesätze

Die Grundsteuer ist für die Städte und Gemeinden in den vergangenen Jahrzehnten immer wichtiger geworden. Wie aus Übersichten in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervorgeht, betrug der Anteil der Einnahmen aus der Grundsteuer B an den Gesamteinnahmen der Kommunen 1992 noch 3,5 Prozent. Bis 2017 war dieser Anteil auf fünf Prozent gestiegen (Quelle hib 21.06.2018).

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Wie geht es weiter nach dem Grundsteuerurteil des Bundesverfassungsgerichts

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (1 BvL 11/14 u.a.) die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage der in §§ 19 ff. BewG geregelten Einheitsbewertung für gleichheitssatzwidrig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung zum 31.12.2019 gesetzt. Hieran schließt sich eine weitere Frist bis zum 31.12.2024 an, in der die Voraussetzungen für die Anwendung des neuen Rechts geschaffen werden müssen. Im Vorfeld war spekuliert worden, ob das Bundesverfassungsgericht Vorgaben für die Neuregelung des Bewertungsverfahrens treffen würde. Dies ist nicht der Fall. Insbesondere legt das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber nicht auf eine Bemessung anhand des Verkehrswertes fest.

Bereits im Vorgriff auf die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts hat sich auch der BFW mit der Frage befasst, wie eine verfassungskonforme Grundsteuerreform aussehen könnte. Der BFW hat daher gemeinsam mit den anderen Verbänden der Bundearbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID) die Verfassungsmäßigkeit des aktuellen Gesetzentwurfes gutachterlich untersuchen lassen.

Ergebnis: Das in einem Gesetzentwurf bereits formulierte Kostenwertverfahren ist nach Auffassung der Gutachterin Prof. Dr. Johanna Hey, Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln, nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Sie kommt in ihrer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass der im bisher vorliegenden Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig ist und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage ausscheidet. Da dem Gesetzgeber durch das Bundesverfassungsgericht im Übrigen nicht die für den Kostenwertansatz erforderliche 10-Jahresfrist eingeräumt wurde, bedarf es daher einer schnelleren Lösung. Das Kostenwertverfahren ist damit obsolet. Prof. Dr. Hey führt bereits in ihrem Gutachten aus, dass für eine solche Lösung auch auf einen wertneutralen Ansatz zurückgegriffen werden könne (sogenanntes Südländermodell). Hier ergibt sich die Grundsteuer aus den Grundstücks- und Gebäudeflächen. Unterschiedliche Gebäude- und Nutzungsarten ließen sich berücksichtigen. Grundstücks- und Gebäudeflächen sind häufig bekannt und ließen sich mit etwas weniger Aufwand  ermitteln, so dass die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sogar selbst berechnet werden könnte, was die Ermittlung transparenter macht.

Daneben darf bei der Reform der Grundsteuer aber auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die tatsächliche Grundsteuerbelastung maßgeblich durch die Steuermesszahl und die Hebesätze der Kommunen bestimmt wird.

Der Vorschlag, dass die Länder die Grundsteuermesszahl – zum Erhalt der angestrebten Aufkommensneutralität der Reform – künftig autonom festlegen können sollen, sieht der BFW gemeinsam mit den anderen Verbänden der BID  insbesondere mit Blick auf den Steuererhöhungswettbewerb der Länder beim Grunderwerbsteuersatz äußerst kritisch. Entschieden werden die Grundsteuerbelastung und damit das tatsächliche Grundsteueraufkommen letztlich durch das den Kommunen zustehende Hebesatzrecht. Hier sind seit Jahren massive Erhöhungen der Hebesätze zu verzeichnen. Wir werden daher auch weiterhin fordern, dass Kommunen diesbezüglich Augenmaß walten lassen müssen, um die Steuerschraube nicht zu überdrehen. Der BFW wird den Reformprozess weiterhin kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessen Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder eine überproportionale Belastungen von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden. Wesentliches Kriterium sollte hierbei die Infrastrukturleistung der Kommune sein, die den Nutzern der jeweiligen Immobilie zu Gute kommt.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.


Entscheidung des BVerfG am 10. April 2018

Das Bundesverfassungsgericht wird am 10. April 2018 die Urteile zu den anhängigen Verfahren zur Grundsteuer verkünden. Dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklären wird, dürfte kaum noch bezweifelt werden.

Ob das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber im Übrigen eine zehnjährige Übergangszeit zur Neuregelung der Grundsteuer einräumen wird, wie es der aktuelle Gesetzentwurf (sogenanntes Kostenwertverfahren) vorsieht, ist äußerst fraglich. Vielmehr ist nach den richterlichen Hinweisen in der Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Januar 2018 damit zu rechnen, dass in den anstehenden Entscheidungen eine kurzfristige Beseitigung des verfassungswidrigen Zustands angemahnt wird.

Hintergrund: Im Koalitionsvertrag wurde zum Thema „Grundsteuer“ nachfolgende Vereinbarung getroffen (Seite 109): „Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.“

BFW: Maßnahmen, die zur Baulandmobilisierung beitragen, sind grundsätzlich positiv zu bewerten. Allerdings ist es jahrzehntelang nicht gelungen, eine verfassungskonforme Grundsteuerregelung zu finden. Dies müsste aber der erste Schritt sein. Zudem sind die zurückliegenden Erfahrungen mit einer Grundsteuer C nicht positiv: Der Umfang des vorhandenen Baulandes wird immer noch in erster Linie durch die bauplanerische Hoheit der Kommunen bestimmt. Solange die Risiken für den Wohnungsbau durch höhere bauordnungsrechtliche Anforderungen, Benachteiligung bei der Erbschaftsteuer und ständige Änderungen im Mietrecht zu Lasten der Vermieter immer weiter gesteigert werden, wird ein „Bauzwang“ eher Ausweichreaktionen erzeugen. In Nachfragemärkten wäre eine solche Steuer ein zusätzlicher Kostentreiber…(Auszug aus dem BFW-Kurzkommentar zum Koalitionsvertrag, Seite 14).

Der BFW wird den Reformprozess weiterhin kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessen Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder überproportionale Belastungen von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden.


Grundsteuer: Mündliche Verhandlung beim Bundesverfassungsgericht

Wie aus einer Terminankündigung des Bundesverfassungsgerichtes hervorgeht, wird der erste Senat des Bundesverfassungsgerichtes voraussichtlich am 16.01.2018 eine mündliche Verhandlung über die laufenden Verfahren zur Berechnung der Einheitswerte der Grundsteuer durchführen. Ein endgültiger Senatsbeschluss hierüber ist für Dezember 2017 vorgesehen.

Hintergrund:

Im Vorgriff auf die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts haben die Länderfinanzminister bereits im letzten Jahr ein sogenanntes Beschlussmodell mit den Eckpunkten zur Grundsteuerreform gefasst, dass jedoch von Bayern und Hamburg nicht mitgetragen wird. Auf der Grundlage des Beschlussmodells haben Hessen und Niedersachsen am 22.07.2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (inkl. Gesetzesanträge zur Änderung des BewG und des GG) in den Bundesrat eingebracht, wonach u.a. die Bewertungsbasis für die Erhebung der Grundsteuer zukünftig aus den laufend aktualisierten Herstellungskosten abgeleitet werden soll. Sodann hat der Bundesrat in seiner Sitzung am 04.11.2016 beschlossen, den Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer (Grundgesetzänderung sowie Änderung des Bewertungsgesetzes) beim Deutschen Bundestag einzubringen. Der Bundesrat ist im Übrigen einem Plenarantrag des Landes Nordrhein-Westfalen gefolgt und hat den Beschluss mit der Erwartung verbunden, dass das Niveau der Mietnebenkosten nicht ansteigt.

Anmerkung:

Das Gesetzgebungsverfahren unterfällt als Bundesratsinitiative nicht der Diskontinuität. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzentwurf auch in der laufenden Legislaturperiode weiter vorangebracht wird. Wesentliches Kriterium ist jedoch der verfassungsrechtliche Rahmen, der durch die anstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes bestimmt wird. Der BFW wird den Reformprozess kritisch begleiten. Hierbei wird es darauf ankommen, dass die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten bei der Ermittlung der Höhe des Steuersatzes angemessene Berücksichtigung finden. Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder eine überproportionale Belastung von Immobilieneigentümern müssen hierbei vermieden werden.