Bautätigkeit

Baugenehmigungen 1. Halbjahr 2016

Falsches Spiel mit schönen Zahlen

„Der Anstieg der Baugenehmigungszahlen um 30,4 Prozent weckt vielerorts Hoffnungen auf ein absehbares Ende der Wohnungsknappheit. Vor dieser Fehlinterpretation kann ich jedoch nur warnen“, kommentiert BFW-Präsident Andreas Ibel die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen des ersten Halbjahres 2016.

Demnach wurden von Januar bis Juni 2016 der Bau von insgesamt 182.800 Wohnungen genehmigt. Davon waren 154.500 Neubauwohnungen in Wohngebäuden.

Der wichtigste Faktor für den Anstieg der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2016 ist der Vorzieheffekt durch die Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016. Demnach wurden noch vielfach die alten Regelungen der EnEV 2014 genutzt, bevor die Verschärfung im Januar diesen Jahres in Kraft trat und sich die Baukosten damit einhergehend um 7 Prozent erhöht haben. Da das Datum des Bauantrags gilt, haben zahlreiche Unternehmen den Antrag Ende letzten Jahres gestellt. Die Genehmigungen sind entsprechend in den ersten Monaten dieses Jahres erfolgt, obwohl der tatsächliche Baubeginn oftmals noch ungewiss ist.

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Baugenehmigungen 2015

Mehr Neubau kann nur über mehr Bauland erreicht werden

Auch wenn die Zahlen der Baugenehmigungen ansteigen, darf nicht vergessen werden, dass genehmigte Wohnungen noch keine fertiggestellten Wohnungen sind. Die mittelständische Wohnungswirtschaſt braucht jetzt und in den nächsten Jahren die richtigen Stellschrauben, um den hohen Neubaubedarf von rund 400.000 WE kurz- und mittelfristig zu decken. Angesichts der genannten Zahlen wird dieser Bedarf auch 2016/2017 wohl bei weitem nicht erreicht werden.

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Umsatz im Bauhauptgewerbe in Berlin steigt vor allem wegen Wohnungsbauboom

Nachdem vor einigen Jahren die unterjährige Statistik der fertiggestellten Wohnungen eingestellt wurde, ist man zur Einschätzung der Konjunkturentwicklung im Wohnungsbau hilfsweise auf die Bauleistungsstatistik angewiesen. Diese zeigt per Juni 2015 für den Berichtskreis der Berliner Unternehmen eine hohe Dynamik im Wohnungsbau, die zugleich die unterdurchschnittlichen Entwicklungen in den anderen Segmenten der Bauwirtschaft kompensiert. Insgesamt wuchs der Gesamtumsatz im Bauhauptgewerbe im ersten Halbjahr 2015 auf 1,34 Milliarden Euro, darunter 581 Mill. Euro im Wohnungsbau. Der Gesamtumsatz stieg dabei gegenüber dem 1. Halbjahr 2014 um 6,9 Prozent. Im Wohnungsbau betrug der Anstieg sogar 19,2 Prozent. Mögliche problematische Entwicklungen können allerdings aus zwei weiteren Kennziffern der Halbjahres-Baustatistik abgeleitet werden. Zum einen ging der Auftragseingang für den Wohnungsbau gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 0,6 Prozent zurück. Dies weist zumindest auf einen künftigen Rückgang der hohen Zuwachsraten im Wohnungsneubau hin. Zum anderen stieg der baugewerbliche Umsatz je Arbeitsstunde um 13 Prozent. Da ein nennenswerter Anstieg der Produktivität in diesem Segment eher unwahrscheinlich ist, spiegelt dieser Wert überwiegend deutliche Preiserhöhungen wider.


Baugenehmigungen 1. Halbjahr 2015

Wohnungsbau-Dynamik bleibt auf niedrigem Niveau

Von Januar bis Juni 2015 wurde in Deutschland, sowohl im Neubau als auch im Bestand, der Bau von 140.037 Wohnungen genehmigt. Das waren 2,3% oder rd. 3.200 Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Damit setzt sich das Wachstum bei den Baugenehmigungen zwar fort, ist aber auf deutlich niedrigerem Niveau als noch im ersten Halbjahr 2014. Damals betrug der Zuwachs ggü. dem Vorjahr noch 9,6%. Durch die derzeitig herrschenden Rahmenbedingungen und infolge des hohen Zuzuges durch Zuwanderer und Flüchtlinge, gerade in die Ballungszentren mit ohnehin bereits angespannten Wohnungsmärkten, steigt die Wohnungsnachfrage weiter beträchtlich an. Unter den gegenwärtigen Voraussetzungen sind die aktuellen Baugenehmigungszahlen viel zu gering.

Baugenehmigungen_1HJ_2015_VERIm dringend notwendigen Wohnungsneubau wurden im ersten Halbjahr 120.569 Wohnungen genehmigt, das entspricht nur einem leichten Plus ggü. dem Vorjahreszeitraum von 1,6%. Getragen wird die Entwicklung durch den Mehrfamilienhausbau, hier wurden 4,5% mehr Wohnungen genehmigt (+2.640 WE). Immer noch auf sehr niedrigem Niveau verharren die Baugenehmigungen von Einfamilienhäusern, mit einem Zuwachs von nur 0,9% (+420 WE). Die Genehmigungen von Zweifamilienhäusern zeigen hingegen weiterhin eine negative Entwicklung auf. So wurden in diesem Segment des Wohnungsneubaus 4,3% (-436 WE) weniger Wohnungen genehmigt, als noch im Vorjahreszeitraum. Ebenfalls weniger Baugenehmigungen entfielen auf Eigentumswohnungen. Hier betrug der Rückgang 5,9% (-1.948 WE) ggü. dem Vorjahreszeitraum.


Baugenehmigungen / Baufertigstellungen noch immer unter den Werten von 2006.

Bundesweit konnten wir in 2014 einen weiteren Anstieg der Baufertigstellungen feststellen. Allerdings kommen diese von einem niedrigen Niveau und liegen immer noch unter den Werten von 2006. Bei der Betrachtung der Baugenehmigungen fällt auf, dass die Dynamik gegenüber den Vorjahreszeiträumen etwas abflacht. Vor dem Hintergrund eines erheblichen Nachholprozesses durch geringe Baufertigstellungen in den Krisenjahren und eines zusätzlich erhöhten Bedarfes aufgrund der sich ändernden demografischen Situation sowie veränderter Haushaltsgrößen sind die Baufertigstellungen immer noch zu gering und die Entwicklung darf jetzt nicht ins Stocken geraten.


ARGE-Studie „Optimierter Wohnungsbau“

Baukostenverteilung hat sich verschoben

In der vom BFW mit beauftragten ARGE-Studie „Optimierter Wohnungsbau“ konnte eine Verschiebung der Baukostenverteilung zwischen den Rohbau- und Ausbaukosten nachgewiesen werden. Während im Jahr 2000 noch rund 54 Prozent auf die Rohbaukosten (46 Prozent Ausbaukosten) entfielen, hat sich die Situation im Jahr 2014 ins Gegenteil verschoben; im Jahr 2014 lag der Kostenanteil der Ausbaukosten bei 54 Prozent und der Rohbauanteil bei 46 Prozent. Bei der weiteren Betrachtung der Kostenbenchmarks ergeben sich derzeit für das entwickelte Typenhaus Grundkosten von 1.432 Euro/m² Wohnfläche. Mit der Erweiterung durch die gängigen zusätzliche Anforderungen oder Auflagen von Kommunen wie Kellergeschoss, Tiefgarage, Aufzugsanlagen, Baustellenlogistik, Außenanlagen und Baunebenkosten ergeben sich jedoch durchschnittliche Gesamtkosten von 2.422 Euro/m² Wohnfläche ohne Grundstückskosten. Ohne eine Reduzierung dieser Kosten, durch Reduzierung der Auflagen oder Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen sind Neubaumieten unter 11 EUR/qm Wohnfläche in den Ballungszentren nicht vorstellbar, so ein Ergebnis der Studie.