Stellungnahmen Bund & Land

Stellungnahme zur Fragenliste der Expertengruppe im BMJV zur weiteren Novellierung des Mietrechts: Die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel

Ein Mietspiegel bleibt immer nur ein vereinfachendes Modell der Realität. In der Praxis kann nur – wie in der Forschung üblich – der wissenschaftliche Wettbewerb über die tauglichsten Modelle entscheiden. Eine präzise Vorgabe durch den Gesetzgeber, der die lokalen Gegebenheiten und (selbst nur die wesentlichen) statistischen Probleme berücksichtigt, ist daher weder sinnvoll noch möglich. Der BFW hat hierzu Stellung genommen.

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EnVKG: Stellungnahme zum Entwurf des ersten Gesetzes zur Änderung des Energieverbrauchskennzeichnungsgesetzes vom 16.07.2015

Der BFW bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zum Entwurf des ersten Gesetzes zur Änderung des Energieverbrauchskennzeichnungsgesetzes (EnVKG).

Der BFW unterstützt das Ziel, die Motivation der Verbraucher zum Austausch alter ineffizienter Heizgeräte zu erhöhen. Positiv ist insbesondere, dass mit der Gesetzesänderung keine neuen ordnungsrechtlichen Verpflichtungen zum Austausch von Heizungsanlagen verbunden sind und für Eigentümer auch keine Kosten entstehen. Im Einzelnen besteht jedoch erheblicher Nachbesserungsbedarf:

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Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum

Der BFW erhielt die Gelegenheit einer Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum. Positiv hervorzuheben ist, dass das BMWi stets eine „schlanke gesetzliche Lösung“ im Kontext von Art 12 GG favorisiert hat. Diese stringente Argumentation findet sich nun im Wesentlichen auch im aktuellen Referentenentwurf wieder.

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Stellungnahme zum Entwurf einer neuen Verwaltungsvorschrift zur Neufassung der KStR 2015

Die Neufassung der Körperschaftsteuer-Richtlinien 2015 berücksichtigt die zwischenzeitlichen gesetzlichen Änderungen seit Bestehen der Körperschaftsteuer-Richtlinien 2004, insbesondere des Körperschaftsteuergesetzes, sowie die aktuelle BFH-Rechtsprechung. Im Hinblick auf den Gewinnabführungsvertrag soll künftig weiterhin die vorzeitige Verschmelzung, Spaltung oder Liquidation steuerlich unschädlich sein, jedoch nicht die zivilrechtliche Vereinbarung (und anschließende Durchführung) hierüber. R 60 Abs. 6 Satz 4 KStR 2004 wurde im Entwurf der KStR 2015 also gestrichen.

Die BFW-Stellungnahme wird in die abschließende Erörterung des Entwurfs der Körperschaftsteuer-Richtlinien 2015 mit den obersten Finanzbehörden der Länder einbezogen.

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Stellungnahme des BFW zum Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts

Im Referentenentwurf des Bundesministerium für Finanzen, der am 2. Juni 2015 vorgelegt wurde, werden die bislang zumindest in Teilen verschonten bestandshaltenden Immobilienunternehmen nunmehr vollständig von den erbschaftsteuerlichen Verschonungsregeln ausgenommen. Die Ungleichbehandlung wird damit von den bereits bislang benachteiligten Gewerbeimmobilienunternehmen auch auf die bisher begünstigten Wohnimmobilienunternehmen ausgeweitet. Dies widerspricht zweifelsfrei den Aussagen des Koalitionsentwurfes, den Ankündigungen der Bundesregierung sowie den im Referentenentwurf selbst festgelegten Verschonungszielen, die in den übergehenden Unternehmen vorhandenen Beschäftigung zu sichern.

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VSBG: Stellungnahme zum Streitbeilegungsgesetz

Der BFW bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie über alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten und zur Durchführung der Verordnung über Online-Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten – Streitbeilegungsgesetz (VSBG). Die gesetzliche Neuregelung soll den Verbrau-cherschutz stärken und zu einer stärkeren außergerichtlichen Beilegung von Rechtsstreitig-keiten beitragen; Ziele, die der BFW ausdrücklich unterstützt.
Auf die kritischen Punkte des Gesetzentwurfs gehen wir nachfolgend ein:
§ 21 Abs. 1 Satz 1 VSBG-E
Es entspricht der gesetzlichen Intention, dass das Streitbeilegungsverfahren für den Ver-braucher unentgeltlich oder gegen ein geringes Entgelt durchgeführt wird. Bei dem Begriff „geringes Entgelt“ handelt es sich jedoch um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Lediglich aus der Inbezugnahme der Gesetzesbegründung auf Artikel 8 c der Richtlinie 2013/11/EU (ADR-Richtlinie) ergibt sich, dass es sich um eine Schutzgebühr handeln soll.
Es wird daher vorgeschlagen, in § 21 Abs. 1 S. 1 VSBG-E ausdrücklich klarzustellen, dass es sich bei dem geringen Entgelt um eine kostendeckende Schutzgebühr handelt.
§ 40 Abs. 1 Nr. 6 VSBG-E
Die gesetzliche Ermächtigung zum Erlass einer Rechtsverordnung zur Umsetzung des VSBG ist positiv zu bewerten. Dies gilt insbesondere für die Ermächtigung zum Erlass der Rechtsverordnung zur Höhe des Entgelts nach § 21 Abs. 1 S. 1 VSBG-E (§ 40 Abs. 1 Nr. 6 VSBG-E).
Denn in Anbetracht der Vielzahl von unterschiedlich komplexen Rechtsfällen ist es sinnvoll, die kostendeckende Schutzgebühr individualisiert zu bestimmen. Die außergerichtliche Streitbeilegung zum Selbstkostenpreis wird hierdurch sichergestellt. Es sollte in jedem Fall vermieden werden, dass sich Geschäftsmodelle neben dem bereits bestehenden prozessualen Rechtsweg etablieren, die die gesetzliche Intention zur kostengünstigen außergerichtlichen Streitbeilegung unterlaufen.

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WoGRefG: Stellungnahme des BFW zum Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Wohngeldrechts und zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes vom 18.12.2014

Dieser Zielsetzung dient insbesondere auch die Wiedereinführung der Heizkostenkomponente. Hierdurch gibt das Wohngeld mehr als bisher die reale Wohnkostenbelastung wieder.
Es ist damit zu rechnen, dass sich die Wohnungsmärkte erst mittelfristig wieder entspannen werden. Dies erfordert eine stärkere Neubautätigkeit, unter anderem auch im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder. Baumaßnahmen brauchen aber eine gewisse Zeit, bis sie Wirkung entfalten. Mit dem Wohngeld kann einkommensschwachen Haushalten direkt und schnell geholfen werden, ohne dass die gesetzlichen Angemessenheitsgrenzen überschritten werden.

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NAPE: Stellungnahme der BID zum Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz

Nationaler Aktionsplan Energieeffizienz (NAPE) am 03.12.2014 beschlossen­- Stellungnahme der BID

Nach dem Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz (NAPE), der am 03.12.2014 durch die Bundesregierung beschlossen worden ist, soll unter anderem das Fördervolumen der KfW für die Gebäudesanierung um 200 Mio. €/Jahr auf 2 Mrd. € aufgestockt werden. Zudem soll es auch auf Nicht-Wohngebäude erweitert werden. Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Einsatz erneuerbarer Wärme in Wohngebäuden sollen von 2015 an mit 1 Mrd. € jährlich steuerlich gefördert werden. Über die Ausgestaltung der Umsetzung möchte die Bundesregierung kurzfristig Gespräche mit den Ländern führen.

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MietNovG: BFW-Stellungnahme anlässlich der öffentlichen Anhörung des Bundestagausschusses für Recht und Verbraucherschutz am 03.12.2014

Präambel

Der BFW bedankt sich für die Einladung zur Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages am 03.12.2014 zum Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG).
Nach der gesetzlichen Intention sollen, unter Wahrung der sozialen Ausgewogenheit zwischen Vermieter- und Mieterinteressen, Exzesse bei der Wiedervermietung von Wohnraum in nachgewiesen angespannten Wohnungsmärkten verhindert werden. Der vorgeschlagene Gesetzentwurf wird diesem Ansatz jedoch nur da gerecht, wo er durch Ausnahmen (Herausnahme des Neubaus), Einschränkungen (Indikatoren zur Feststellung einer Mangellage, echte Befristung) und Auflagen (Maßnahmen zur Behebung des Wohnungsmangels) die alleinige Anwendung des unsicheren Bezugspunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete verhindert oder abmildert.

In einer Umfrage unter den BFW Mitgliedern, welche für die mittelständische unternehmerische Immobilienwirtschaft stehen und die derzeit etwa die Hälfte des Wohnungsneubauvolumens bewältigen, haben 64,1 Prozent die Herausnahme des Neubaus aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse als wichtigste Veränderung des Gesetzesentwurfes im bisherigen Verfahren bezeichnet.

Ebenfalls fast zwei Drittel der befragten Unternehmer sahen in der Anknüpfung der Mietpreisbremse an die ortsüblichen Vergleichsmiete noch dringenden Veränderungsbedarf. Es ist unbestritten, dass die Mangellage nur durch die Schaffung eines ausreichenden Angebots von Wohnungen beseitigt werden kann. Wegen des Interessenausgleichs zwischen Eigentumsgarantie und Sozialpflichtigkeit des Eigentums ist es essentiell, dass die Mietpreisbremse
nur in Kombination mit Maßnahmen zur Behebung eines Wohnungsmangels
zum Tragen kommen kann.

Die Mietpreisbremse kann ohnehin nur die Symptome eines angespannten Wohnungsmarktes mildern. Neben der Befristung ist es daher erforderlich, dass eine entsprechende Rechtsverordnung wirklich nur für die Teilmärkte erlassen wird, in denen das unzureichende Angebot an bezahlbaren Wohnungen tatsachen- und einzelfallbezogen nachgewiesen worden ist. Der Katalog für Indikatoren einer Mangellage, wie ihn der aktuelle Gesetzentwurf enthält, trägt zu einer einheitlichen Rechtsanwendung in den jeweiligen Bundeländern bei
und bietet Anhaltspunkte für die erforderlichen einzelfallbezogenen  Tatsachennachweise des jeweiligen Verordnungsgebers.

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MietNovG: BFW-Stellungnahme zum Referentenentwurf Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

Präambel

Der BFW bedankt sich für die Möglichkeit zur Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG).
Der fachlichen Stellungnahme voran zu stellen ist der Hinweis, dass das Vorhaben der Mietrechtsänderung zu Lasten der Vermieter und Investoren in einen Zeitraum fällt, indem der Mietwohnungsneubau gegenüber dem Eigentumswohnungsneubau nicht konkurrenzfähig ist, kaum noch Mietwohnungsneubau stattfindet und die Herausforderungen des demographischen Wandels und der Energiewende im Mietwohnungsbestand ohne zusätzliche private Investitionen nicht erfolgreich zu bewältigen sind. Statt Rechtssicherheit als Grundvoraussetzung für die Investition privaten Kapitals in Mietwohnungsneubau und Bestandssanierung zu schaffen, beschädigt nach dem Koalitionsvertrag auch der Referentenentwurf gerade diese Bereiche weiter. Die Entwicklung der Neubaumiete und damit die neben der Rendite wichtige Grundstückswertentwicklung über die fiktive Marktmiete bei normaler Fluktuation wird eingefroren; bei steigenden Lebenshaltungskosten eine reale Entwertung der Immobilien.

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