Wohnungsneubau: nachlassende Dynamik mit regionaler Fokussierung
Mit der Veröffentlichung der Zahlen zu den erteilten Baugenehmigungen für das Jahr 2014 Ende des ersten Quartals diesen Jahres wird deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt an einem Punkt befindet, an dem die positive Dynamik der letzten Jahre einknickt. Auf den ersten Blick lässt sich zwar weiterhin eine positive Bilanz gegenüber dem Vorjahr feststellen, insbesondere in den Großstädten. Insgesamt sind die Baugenehmigungen um rund 5,4 Prozent gestiegen. Vergleicht man die Zahlen aber mit dem Vorjahr, so hat sich der Zuwachs halbiert und die Baugenehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich ins Negative verkehrt.
Die Baufertigstellungen für das Jahr 2014 werden aller Voraussicht nach ein positives Bild zeichnen, da die Entwicklung der genehmigten Wohnungen immer erst mit zeitlicher Verzögerung am Markt ankommt. Bei den Auftragseingängen im Baugewerbe zeigen die Zahlen für den Wohnungsbau mit plus 6 Prozent noch in eine deutlich positive Richtung gegenüber allgemein sinkenden Auftragseingängen im Hoch- und Tiefbau zusammen mit minus 0,6 Prozent. Der Wohnungsbau puffert also noch die sinkenden Auftragseingänge des Baugewerbes gegenüber 2013 ab.
Trotz mehr Mietwohnungsbau keine Deckung des Bedarfs
Der Dynamik-Knick bei den Baugenehmigungen 2014 wird sich demnach erst in den Folgejahren 2016 bzw. 2017 in realen Fertigstellungen messen lassen. Eine positive Bilanz lässt sich dennoch für Mehrfamilienhäuser ziehen, hier sind die Baugenehmigungen deutlich angestiegen, vor allem in den Groß- und Universitätsstädten trägt der Geschosswohnungsbau die positive Entwicklung. Das entspricht dem allgemeinen Trend für einen Nachholbedarf an innerstädtischem Wohnraum.
Diskrepanz zwischen aktueller Neubautätigkeit und tatsächlichem Wohnraumbedarf
Gerade in den Ballungsgebieten nimmt die Bevölkerung kontinuierlich zu und dementsprechend werden mehr Wohnungen benötigt. Über die Hälfte der genehmigten Wohnungen im Geschosswohnungsbau sind laut Statistik Eigentumswohnungen. Zwar werden auch mehr Mietwohnungen gebaut als in den letzten Jahren, das reicht aber zur Deckung des Bedarfs an günstigem Wohnraum bei weitem nicht aus. Das heißt, es ist weiterhin eine deutliche Diskrepanz zwischen der Neubautätigkeit und dem tatsächlich notwendigen Wohnungsneubau vorhanden, die aus einem angestauten Neubaudefizit der letzten Jahre resultiert. Wir benötigen mehr und vor allem günstigen Wohnraum. Besonders im Mietwohnungssektor werden bei einem Fortschreiten dieser Entwicklung neue regionale Wohnungsmangelsituationen entstehen und sich die bereits vorhandene Knappheit beispielsweise in Kernstädten zusätzlich verschärfen.
Hemmnisse am deutschen Wohnungsmarkt
Die Hemmnisse für den Wohnungsneubau werden immer größer, Beispiel gestiegene Erwerbsnebenkosten: So haben sich die Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer im Jahr 2014 gegenüber 2013 um rund 11,3 Prozent erhöht, seit 2010 sogar um rund 75 Prozent. Erhöhungen der Grunderwerbssteuer verteuern den Neubau von Wohnungen. Das wiederum zieht höhere Miet- und Kaufpreise nach sich.
Das zeigt sich auch in der Entwicklung der Preisindizes für selbstgenutztes Wohneigentum: So sind die Erwerbsnebenkosten mit rd. 5,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum an sich, mit 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Zudem wird zu wenig Bauland ausgewiesen, dieses wird durch die Behörden zu langsam beplant und die Bauvorhaben werden mit zahlreichen kostentreibenden Sonderwünschen der öffentlichen Hand belastet. Insbesondere in den betroffenen Ballungszentren sind die Grundstückskosten deutlich angestiegen. Betrachtet man die Preisentwicklung für baureifes Land, so steigen die Preise mit 2,3 Prozent stärker als die für den Erwerb von Wohnimmobilien mit 1,3 Prozent im Jahr 2013 gegenüber dem Jahr 2012.